+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Согласование подходов в оценке недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка и анализ стоимости: сравнительный подход (ч1)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Содержание:

Как проводится оценка коммерческой недвижимости?

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения, и иное имущество, прочно связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время Российское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему движимые вещи воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты. Несмотря на высокую стандартизацию методологии оценки недвижимости в практике Оценщику приходится порой сталкиваться и с проблемными ситуациями, осложняющими выбор методов оценки.

Например, если требуется оценить здания оборонного предприятия, которые имеют ограничения по использованию. Или, например, когда требуется оценить недвижимость в тех районах, где нет местного развитого рынка, а значит и аналогов. У нас накоплен опыт оценки нетиповых и специализированных объектов, и мы хорошо владеем методами доходного подхода для расчета любых типов устаревания. Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета Оценщика.

Согласование результатов оценки, полученных с помощью примененных подходов и составление итогового заключения о стоимости недвижимости. При проведении оценки недвижимости Оценщик обязан использовать или обосновать отказ от использования три подхода: сравнительный, доходный и затратный.

При этом на первом этапе работ рассматривается применимость каждого из подходов для целей оценки конкретного объекта. Решение о том, какой метод или методы являются применимыми и оптимальными, в каждом конкретном случае принимается оценщиком с учетом характера и специфики конкретного объекта недвижимости, полноты и достоверности данных, используемых для анализа. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Метод прямого сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Метод сравнения продаж применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости. Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации.

Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения к исследуемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения.

При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предпринимаются следующие шаги:. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Метод прямой капитализации , основанный на допущении о том, что доходы от объекта оценки будут изменяться равномерными темпами. Метод дисконтирования денежных потоков , основанный на превращении неравномерных потоков будущих доходов от владения имуществом в их текущую стоимость. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. При этом могут быть использованы следующие методы:.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Согласование данных в итоговую оценку стоимости

Коммерческая недвижимость — объект крупных капиталовложений любого предприятия. Любые, даже незначительные ошибки в расчетах при определении его фактической стоимости могут привести к серьезным финансовым потерям. Достоверная и полная оценка офисных помещений, торговых комплексов, складских, производственных и других коммерческих объектов имеет большое значение для успешного ведения хозяйственной деятельности компаний. Оценку коммерческой недвижимости необходимо проводить постоянно так как стоимость коммерческой недвижимости меняется со временем.

Согласование результатов оценки adjustment of valuation results — процедура, которая, в принципе, дает наболее объективную оценку компании ; завершающий этап оценочного исследования. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки.

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и рыночный подход сравнительный анализ продаж. Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов. Затратный подход к оценке имущества недвижимости основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Подход сравнительного анализа продаж САП характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости.

Н.Ю. Трифонов. Согласование подходов к оценке стоимости

Независимая оценка рыночной стоимости для купли-продажи недвижимости Независимая оценка недвижимости: квартир оценка домов для вступления в наследство Определения независимой оценки залоговой стоимости недвижимости Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости квартиры домов для ипотечного кредита Независимая оценка недвижимости для внесения в качестве вклада в уставный капитал Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости для оптимизации налогообложения Независимая оценка долей Независима оценка квартиры Независимая оценка комнаты в коммунальной квартире. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от Осмотр объекта оценки и сбор информации о его физических характеристиках Анализ окружения объекта оценки Анализ рынка недвижимости Выбор применяемых подходов и методов по оценке недвижимости Расчёт стоимости объекта оценки Согласование результатов, полученных разными методами оценки недвижимости Подготовку отчёта об оценке недвижимости. Отчёт об оценке стоимости недвижимости Сопроводительное письмо к отчёту об оценке недвижимости. Описание объекта оценки недвижимости Анализ и выводы оценщика относительно направлений наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки Анализ рынка недвижимости и окружения объекта оценки Описание применяемой методики оценки Расчёт стоимости объекта недвижимости с использованием различных методов Согласование результатов оценки и расчёт итоговой стоимости объекта. Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости, оценка рыночной стоимости квартиры, оценка квартиры для ипотеки, оценка рыночной стоимости дома, оценка рыночной стоимости комнаты и др Независимая оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости, оценка рыночной стоимости офисов, гостиниц, торговых и складских площадей и др Независимая оценка рыночной стоимости объектов промышленной недвижимости Независимая оценка рыночной стоимости зданий и сооружений Независимая оценка рыночной стоимости инженерных коммуникаций Независимая оценка рыночной стоимости объектов, незавершенных строительством.

Оценка земельных участков

Главная Карта сайта Версия для печати Авторизация. Системная интеграция Разработка программного обеспечения Оценка и консалтинг. Ключевые проекты Реестр проектов. Управление развитием территорий Управление имуществом Геоинформационные системы Аналитические системы Системы мониторинга Управление документами и взаимодействиями Портальные решения Интеграция приложений и процессов. Система учета выдачи, ведения и закрытия разрешений на земляные работы Программное обеспечение для расчета кадастровой стоимости земельных участков Портал инвестиционной привлекательности субъекта РФ Компоненты разработки картографических сервисов MapAround Библиотека кодов Программные модули Среда разработки.

Коммерческая недвижимость, это недвижимость приносящая доход ее владельцу. Суть данного подхода заключается в том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости равна текущей стоимости доходов, которые данный объект принесет в обозримом будущем.

For complaints, use another form. Загрузить документ Создать карточки. Документы Последнее. Карточки Последнее.

Согласование результатов оценки и выбор итоговой величины стоимости

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1.

Обоснованная рыночная стоимость оборудования как установленного Fair Market Value -Installed -рыночная стоимость, включающая затраты на перемещение и установку доставка и монтаж, пуско-наладка ;. Обоснованная рыночная стоимость оборудования при перемещении Fair Market Value -Removal -рыночная стоимость, включающая затраты на перемещение собственности на местоположение, определяемое инвестором демонтаж и доставка, монтаж не учитывается ;. Обоснованная рыночная стоимость при продолжающемся использовании Fair Market Value in Continued Use -рыночная стоимость, включающая затраты на перемещение и установку, расчет которой основан на предположении о том, что будущие прибыли достаточны для поддержания полученной величины стоимости то есть предполагается использовать ТО в тех же целях, тем же образом, на том же месте и с той же эффективностью. Кдем — коэффициент, учитывающий снижение затрат при демонтаже по сравнению с затратами на монтаж. Выбирается исходя из следующей классификации:.

5.6. Основные подходы оценки недвижимости

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т. Критериями согласования являются: соответствие каждого подхода цели использования оценки; точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу; обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов. На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости. Экономика недвижимости. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов: 5.

Обычно для оценки стоимости объекта недвижимости используется несколько подходов, и, как правило, полученные показатели стоимости отличаются.

Слуцкий сообщал а : Теория вероятностей имеет очень отдалённое отношение к оценке. Там про методы сравнения и стат. Соответственно, все эти доверительные интервалы - чушь собачья. В отличие от интервального анализа. Вот он в самую тему.

Естественно, что перед каждым оценщиком, соблюдающим эти требования, объективно автоматически возникает проблема согласования результатов оценки, полученных с применением различных методов в рамках трех подходов. Мы решили более пристально рассмотреть эту проблему, так как у определённой части украинских оценщиков, по их заявлению, такой проблемы как бы не возникает, хотя на самом деле это весьма актуальная и очень непростая в решении задача. Прежде всего, мы решили проанализировать, как предлагают решать эту проблему западные, в частности, американские, оценщики, на книгах которых многие из нас получили своё оценочное образование. В популярной монографии Г.

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования — получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование обобщение результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Метод анализа иерархии МАИ применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке. Согласование результатов оценки Главная страница Библиотека Экономика недвижимости Курс лекций - Экономика недвижимости Согласование результатов оценки. Поделись с друзьями. Оценка результатов. Контрольная работа. Собеседование по результатам оценки Шпаргалка. Добавить в избранное необходима регистрация.

Категория: Финансы. Похожие презентации:. Технология оценки стоимости бизнеса предприятия.

Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Генриетта

    Я считаю, что Вы допускаете ошибку. Давайте обсудим.